As características das bolhas especulativas é que só é possível ter certeza de que elas ocorreram num momento: quando estouram. Enquanto elas estão se formando, é típico do ser humano encontrar as mais originais justificativas para a euforia. Na década de 90, o oba-oba em torno das recém-nascidas companhias de tecnologia era justificado por uma tal “nova economia digital”. Cabe destacar que o mercado imobiliário ao final dos anos 80 e o começo dos anos 2000, ficou praticamente estagnado para não dizer parado no Brasil. Crédito imobiliário era inexistente. Quem queria comprar um imóvel era praticamente obrigado a pagar à vista, o que tornava a compra inviável e as incorporadoras construíam pouco, sendo assim, com demanda pequena os preços subiam pouco.
Com a maior garantia jurídica do crédito imobiliário, a partir de 2004, os bancos voltaram a emprestar. Outro fator que contribuiu, foi a queda dos jutos que barateou os financiamentos, possibilitando a inclusão de um maior contingente de pessoas na condição de potenciais compradores. Segundo Luiz Antônio França, diretor do Banco Itaú, “A alta de preços nesse período foi, na verdade, uma correção”. Numa comparação internacional, os imóveis aqui ainda não estão caros. O valor médio de um imóvel no Brasil corresponde a 5,1 vezes a renda anual média, metade do número dos países analisados no estudo da consultoria Bain&Company.
O problema é o que acontecerá se os preços continuarem subindo. Outro levantamento, feito anualmente pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas em parceria com EXAME, mostra que a valorização dos imóveis continua, mas em ritmo menor do que no passado. De 2008 a 2011, os preços aumentaram à média anual de 20% a 30%. “Demanda existe, mas, como os valores já aumentaram muito, o consumidor não tem mais tanto fôlego como no passado. Por isso, está mais cauteloso”, diz Sérgio Freire, presidente da corretora Brasil Brokers.
Além disso, os brasileiros estão muito mais endividados do que há cinco anos, o que reduz o espaço para novos financiamentos — em média, 22% da renda das famílias está comprometida com o pagamento de algum empréstimo, um patamar próximo ao dos países problemáticos que foram estudados. Essa semana o assunto veio novamente à tona, quando o economista Robert Shiller, professor da Universidade de Yale, alertou a população sobre a chamada "crise pontocom" e a bolha imobiliária nos Estados Unidos, e colocou o Brasil em seus discursos com preocupação.
Segundo Shiller, "os preços dos imóveis vêm dobrando nos últimos anos. As pessoas agora estão tomando empréstimos para comprar imóveis. Se os preços entrarem em colapso, vai incorrer no mesmo tipo de problema que tivemos nos Estados Unidos".
Toda essa especulação excessiva pode ser resumida em quatro pontos: O governo já despejou mais de R$ 1 bilhão em crédito no mercado com o programa Minha Casa Minha Vida. E pretende liberar mais R$ 1 bilhão para o programa Minha Casa Melhor - um excelente programa no ponto de vista social, mas que possui efeitos colaterais. Há um incentivo forte ao crédito. Em relatório, o Fundo Monetário Internacional (FMI) sugeriu que o governo brasileiro diminuísse a velocidade das concessões de crédito. O governo se preocupa em incentivar a demanda, porém esquece da oferta, que por sinal não acompanha esse movimento. Em janeiro desse ano, na tentativa de conter a alta excessiva do dólar, governo retirou o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras) de estrangeiros em aplicações de fundos imobiliários. Se por um lado isso atrai capital para o país, por outro, facilita a formação de uma bolha à medida que é mais fácil para o estrangeiro não só investir mas também especular no país. Há um fator cultural e psicológico em que a maior parte dos brasileiros entende a compra de imóvel como um investimento seguro e de ganho infinito, ou seja, grande parte da população acredita que imóveis nunca podem se desvalorizar.
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