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Colunistas


Portabilidade Imobiliária em alta!

Terça-Feira, 21/01/2020 às 07:00, por Ricardo Bortolini

A portabilidade de contratos imobiliários deve se manter em evolução em 2020. Dados do Banco Central, apresentados sobre este segmento, apontam crescimento de 175% entre janeiro e novembro do ano passado, comparado a 2018. Ao todo, foram movimentados mais de 1,46 bilhão de reais entre em as instituições bancárias que oferecem esta linha de crédito. Os sucessivos cortes na taxa Selic e a concorrência mais acirrada entre bancos prometem aquecer ainda mais o mercado.
Mas, e quem ganha com isso? Bom, em primeiro lugar você, cliente, que a quatro, cinco  anos, financiou seu imóvel a taxas que beiravam os 10% ao ano. Em segundo lugar, os bancos, que a um custo menor, conseguem ser competitivos para atrair este tipo de contrato. Além disso, o cliente que financia um imóvel tende a ser um cliente de longo prazo, que poderá vir a consumir outros produtos da carteira do banco.


Outra mudança importante nas regras é a possibilidade de portabilidade de financiamentos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) para o Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) ou o inverso. A partir do próximo mês de abril, será possível realizar a operação, desde que o imóvel respeite as regras do SFH, que preveem financiamentos até o limite de R$ 1,5 milhão. Até a metade de 2018, o valor máximo era de R$ 950 mil reais. 


Ainda referente a portabilidade, de acordo com as regras do Banco Central, já é possível realizar a portabilidade de um financiamento indexado pela TR (Taxa Referencial) para outro, com  indexação pelo IPCA (índice nacional de preços ao consumidor),  desde que o saldo devedor e o prazo de pagamento não sejam maiores na nova instituição. Depois da Caixa, outros bancos passaram a oferecer também a linha de crédito, que parte de taxas de 4,5% ao ano, mais a correção pelo IPCA.


Para os especialistas, não há “melhor período” para realizar a portabilidade – início ou fim do contrato. Agora é preciso prestar bastante atenção ao CET (custo efetivo total), que engloba as taxas se juros, seguros e demais serviços atrelados ao financiamento imobiliário, para verificar se realmente as condições são mais convidativas. Na grande maioria dos casos, a redução no valor da prestação é bastante considerável.  A portabilidade não altera as regras para uso do Fundo de Garantia. Se o imóvel de enquadrar no SFH, você poderá usar normalmente o seu FGTS. Ao contrário dos financiamentos pelo SFI, que continuam não permitindo o uso do fundo para a aquisição de imóveis.


Por fim, para dar andamento ao processo de portabilidade, você deve encontrar uma instituição financeira que ofereça o serviço a taxas mais atraentes. Vale a pesquisa! Fechando negócio, posteriormente o banco interessado acionará a instituição detentora do crédito, para dar início ao processo. Entretanto, acredite, o banco portador do financiamento poderá recorrer, lhe oferecendo uma taxa ainda mais competitiva para fazer frente a nova proposta. Ou seja, é possível que você consiga uma condição ainda melhor do seu atual banco, que fará isso para não perder o cliente. Agora, é bom não esperar muito para tomar a decisão. Segundo alguns especialistas, apesar da previsão da estabilidade para crescimento do PIB e inflação, a Selic deve voltar aos 6.25% no próximo ano.

 




Mercado imobiliário tem boas perspectivas para 2020

Terça-Feira, 07/01/2020 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Depois de amargar um longo período de baixa, 2019 foi o ano da retomada para o segmento. Agora, em 2020, tudo acena para um ciclo de alta. As taxas de juro nunca estiveram tão baixas e com a confiança econômica em ascensão, o próximo período tem tudo pra ser excepcional para quem vende e para quem compra.  Um dos fatores que estimularam a recuperação do setor foi a queda, mesmo que tímida, do desemprego. No último trimestre do ano passado, o índice de desemprego no Brasil estava em 11,2%, índice abaixo do registrado há um ano que era de (11,6%). Embora pouco expressivo, se o indivíduo está desempregado (ou com medo de ser demitido) ele não tem confiança de comprar um apartamento, um bem de valor tão alto e de pagamento no longo prazo. Então, o mercado fica estagnado. Agora o cenário é outro!

De acordo com os dados divulgados no Raio-X do 3º trimestre do ano passado pelo FipeZap, 38% dos entrevistados informaram estar pensando em adquirir um imóvel nos próximos três meses. Desse total, 88% pretendem comprar para moradia própria e 12% buscam investir. Se por um lado, as pessoas estão pensando em retomar a compra de imóveis, do outro a oferta continua bastante aquecida e diversificada. O segundo semestre do ano passado foi de diversos lançamentos, além da oferta tradicional de imóveis usados. Isso fez com que os preços se mantivessem estáveis, sem grandes oscilações.

O cenário deve ser um pouco diferente para este ano. Como não há a previsão de grandes lançamentos, o estoque deve ser consumido nos próximos meses, podendo ocasionar uma elevação gradual de valor dos imóveis. Se você deseja comprar, o momento é bom, já que os preços ainda não engatilharam uma alta considerável e têm grandes chances de voltar a ter um crescimento real em 2020.

O ano também promete ser bastante interessante para quem deseja comprar residenciais para alugar e investir. De acordo o índice FipeZap (locação residencial), até novembro  o segmento registrou uma valorização de 4,64%, acima da inflação oficial do período - que foi de 3,12%. Entre janeiro e novembro, a alta real dos valores ficou em 1,47%. O FipeZap  também calcula a rentabilidade  de imóveis com essa finalidade.. Segundo o cálculo da razão entre o preço médio de locação e o preço médio de venda, o retorno médio do aluguel residencial até novembro foi de 4,72% em 2019, comparado aos 4,43% de 2018.

Por outro lado, na locação comercial, o reaquecimento da economia deve fazer as empresas voltarem a crescer, e esse fator deve influenciar o valor dos imóveis e dos aluguéis, mas apenas para o próximo ano. A tendência agora é que a retomada da economia volte a estimular a locação de salas comerciais, com a abertura de novas empresas e contratação de pessoal, mas ainda distantes dos patamares pré-crise. A expectativa é que neste ano finalmente atinja o ponto de equilíbrio do setor, com uma taxa de desocupação próxima a 10%, bem abaixo dos 23% mensurados em 2018.

O segmento imobiliário deve acompanhar as perspectivas mais positivas para a economia brasileira. O cenário é que o avanço do PIB da construção civil seja superior aos 2,30% esperados pelo mercado para o PIB do país.  A título de curiosidade, estima-se que nos 12 meses do ano passado, foram financiadas a compra ou construção de 290 mil imóveis no Brasil, uma alta de 32% em relação ao período anterior.




2019: Um ano para o mercado imobiliário comemorar

Terça-Feira, 24/12/2019 às 07:00, por Ricardo Bortolini

Véspera de Natal. Uma semana para nos despedirmos de 2019, um ano que foi muito desejado por diversos setores da economia e foi capaz de abraçar muitas expectativas, especialmente do mercado imobiliário. A principal delas, pra nós, era a retomada da confiança, tanto do consumidor final quanto de investidores e construtoras. Após tanto tempo estagnado, vimos o setor se movimentar e, aos poucos, a confiança voltar a aquecer o mercado.

Para quem teve que adiar os planos de compra, ou mesmo para as construtoras que tiveram que engavetar seus projetos nos últimos anos, 2019 foi muito positivo se tratando de lançamentos imobiliários. Tanto que aqui na cidade testemunhamos um único empreendimento ser liquidado em apenas dois meses. Outro reflexo foi a própria Construmóveis, que após uma lacuna de três anos teve todos os seus estandes rapidamente comercializados e uma excelente diversidade de produtos lançados com altíssima qualidade. A nível nacional, o número de lançamentos também foi positivo. Pela primeira vez desde 2016, o volume de unidades comercializadas em 12 meses voltou a crescer (+2,2%) em relação ao período anterior, de acordo com o informativo de novembro/2019, divulgado pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Já no acumulado até setembro, o volume de lançamentos foi 10,3% superior ao registrado no mesmo período de 2018. 

A liberação de crédito também aumentou. Segundo o último informativo da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), até outubro foram aplicados R$ 62,3 bilhões na aquisição e construção de imóveis com recursos do SBPE, elevação de 34% em relação a igual período de 2018. O mês de outubro, inclusive, registrou o segundo maior resultado mensal desde maio de 2015, ou seja, dos últimos 54 meses. Uma diferença que reflete também as novas opções apresentadas ao consumidor neste ano.

O financiamento corrigido pela inflação (IPCA), sem dúvidas, foi um grande diferencial. Além de dar mais uma opção para quem estava pensando em financiar, sua implantação conseguiu reduzir significativamente as taxas de juros que, na nova modalidade, ficam entre 2,95% e 4,95% ao ano + IPCA. Muito por isso, sua recepção foi bem positiva. Logo no primeiro mês, já estava representando 20% dos financiamentos de imóveis contratados pela Caixa. Na reta final, o Banco do Brasil já está competindo com a Caixa, oferecendo uma nova linha também indexada ao IPCA, com juros de 3,45% que podem variar conforme prazo de operação e nível de relacionamento com o banco.

Por outro lado, os financiamentos tradicionais (corrigidos pela TR) também ganharam um incentivo a mais neste ano, com uma redução bem significativa nas taxas de juros. Tudo em decorrência da menor Selic das últimas três décadas, prevista para fechar 2019 em 4,5% ao ano. Portanto, se nos primeiros meses já comemorávamos financiamentos com taxas na média de 8,5% ao ano, hoje vibramos com a menor taxa em 6,75% e a maior, sem ultrapassar os 8,5%. Um cenário bastante favorável para o consumidor final, que tem a chance de adquirir um imóvel para sua própria moradia, mas também para quem já investe ou deseja investir no mercado imobiliário. Além da valorização natural do imóvel, o retorno com locação já supera outras formas tradicionais de investimento, como poupança e até mesmo fundos de renda fixa.

Todo esse histórico sela um 2019 muito positivo, com grandes motivos para comemorarmos enquanto aguardamos a chegada de 2020 com muitas expectativas pelos bons negócios que ainda estão por vir.

 




Demanda por aluguel deve ser maior em 2020

Terça-Feira, 10/12/2019 às 08:00, por Ricardo Bortolini

Historicamente, os meses entre dezembro e março são marcados pelo aumento na procura por imóveis para locação em Passo Fundo. A divulgação dos aprovados nos vestibulares, pelas instituições de ensino superior da cidade, faz a demanda por kitnetes e apartamentos disparar neste período, todos os anos. Porém, a expectativa é de que os números sejam ainda maiores, se comparados ao verão passado.

 

A implantação do 9º ano pelas escolas de ensino fundamental fez com que tivéssemos menos estudantes prestando vestibular no último ano. Algo que na época ainda foi compensado pela atração de muitos profissionais proporcionada pelo Passo Fundo Shopping. Agora, com a conclusão do processo de inclusão do 9º ano, as universidades já registram um volume bem superior de matrículas. Mais matrículas, mais estudantes em Passo Fundo e, consequentemente, uma procura maior por imóveis para locação. Um contexto muito oportuno para quem tem um imóvel vazio e deseja rentabilizá-lo a partir de agora.

 

Melhor ainda para os proprietários de kitinetes ou apartamentos de um dormitório, no centro da cidade ou próximo às universidades. Os já mobiliados têm destaque ainda maior entre o público jovem, justamente por facilitarem a mudança de cidade. Mas ainda que sejam os principais clientes nesse período, os universitários não são os únicos a movimentar o mercado imobiliário local. Ainda temos um fluxo grande de pessoas que chegam na cidade para trabalhar, além de clientes que já moram de aluguel mas aproveitam as férias de verão para buscarem imóveis maiores, mais bem localizados, ampliando a demanda por casas ou apartamentos de dois ou até três dormitórios.

 

Portanto, é hora de aproveitar ao máximo o momento para incluir o seu imóvel na carteira dos mais procurados. Se ele já tem potencial por estar na categoria e região mais requisitada, mas ainda não está atrativo suficiente para disputar no mercado, vale dar uma investida na infraestrutura. O básico você já sabe: limpeza e reparos necessários para a completa funcionalidade do imóvel são imprescindíveis. Mas no caso de um orçamento extra disponível, avalie a possibilidade de mobiliá-lo pelo menos com os itens mais básicos de cômodos como cozinha, banheiro e dormitório. Além de sobressair o seu imóvel frente a outros ainda vazios, uma mobília bem planejada pode somar no valor final da locação.

 

Lembre-se que a “safra” de locações acima da média é momentânea. Passado o prazo de validade, o mercado volta à normalidade e os imóveis que não foram locados a tempo podem demorar um pouco mais para serem liquidados. Então investir tempo e dinheiro, principalmente nessas circunstâncias, significa garantir retorno a curto/médio prazo.

 

Para obter um rendimento saudável através da locação de imóveis, o trabalho de uma boa imobiliária faz toda a diferença. Sabemos bem disso na Bortolini Imóveis, por isso oferecemos uma série de garantias aos proprietários. Tudo começa com um excelente trabalho de divulgação, com investimento em mídia online, nas principais redes sociais e canais de busca na internet, um site com mais de 20 mil acessos mensais, além de termos espaço consolidado nos classificados dos jornais impressos da cidade.

 

Na intermediação, garantimos o pagamento em dia, além de contarmos com outras diversas opções de garantia no caso de inadimplência que, inclusive, é baixíssima (abaixo de 1,5% em uma carteira com mais de 1.500 imóveis locados). Sem contar, é claro, em todo o trabalho de vistoria e manutenção que é realizado a fim de garantir a completa conservação do imóvel durante todo o contrato de locação.




Construmóveis 2019: símbolo de retomada da construção civil em PF

Terça-Feira, 29/10/2019 às 06:00, por Ricardo Bortolini

Nos últimos dias Passo Fundo acolheu mais uma edição da Construmóveis, a maior feira do da construção civil do norte gaúcho. Com uma lacuna de três anos desde sua edição anterior, a Construmóveis 2019 já pode ser considerada um símbolo da retomada do segmento na cidade. Durante os dez dias de feira, mais de 20 mil visitantes puderam conferir 14 empreendimentos lançados por construtoras associadas ao Sinduscon. Destes, sete grandes oportunidades foram apresentadas pela Bortolini Imóveis junto de seus parceiros: DLL Engenharia, Maxicon Construções de Valor, BSGF Construtora e Incorporadora, Progetti Construtora e MML Construtora e Incorporadora. Entre elas, últimas unidades de empreendimentos prontos para morar, empreendimentos em fase de acabamento, recém lançados e em fase de pré-lançamento. Para todos os gostos e necessidades. Em paralelo às tradicionais exposições, neste ano a feira também proporcionou uma programação dedicada a palestras e workshops variados, a fim de envolver a comunidade em geral.

 

Mas o mais privilegiado nesta edição com certeza foi o consumidor final, que diante de uma excelente variedade de produtos, ofertas e condições especiais, já se mostrou muito mais confiante com a retomada econômica do país. Após três anos sem recebermos a Construmóveis, justamente pela dificuldade enfrentada pelo setor, acompanhamos uma feira com opções mais inovadoras e sustentáveis, com destaque para a automação residencial e para recursos que proporcionam maior eficiência térmica e energética. Outro grande destaque foram as condições de pagamento, ainda mais atrativas com as melhores taxas já oferecidas pelos bancos nos últimos dez anos. Tudo resultado de uma Selic mais estável,da maior disponibilidade de crédito e da grande movimentação dos bancos, acompanhada nos últimos meses, com a Caixa puxando a frente e as demais instituições privadas trazendo linhas de crédito bem interessantes.

 

Além de aproveitar ofertas exclusivas durante a feira, muitos dos visitantes puderam encaminhar negócios para que sejam efetivados nos próximos dias. Segundo os organizadores, a Construmóveis 2019 oportunizou R$ 60 milhões em negócios fechados e R$ 120 milhões em negócios prospectados a serem concretizados nos próximos dias.

 

Para a Bortolini, participar da feira é uma satisfação enorme. Fechar bons negócios é extremamente importante, mas não resume nossa motivação. Estar em contato direto com o público nos permite estreitar relações e sentir o mercado além dos números e projeções. Para nós, a feira estabelece uma via de mão dupla: enquanto apresentamos as novidades do setor imobiliário também sentimos as demandas dos clientes que, futuramente, podem se tornar subsídios para continuar inovando no mercado.

 

Aliás, o crescimento de Passo Fundo é mais um motivo para continuarmos apoiando a feira para que possa continuar contribuindo para o fomento da construção civil e dos negócios imobiliários na cidade.






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