Principal agente financiador brasileiro do setor imobiliário, com cerca de 70% do volume total, a Caixa Econômica Federal elevou os juros do crédito com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essa é a segunda mudança nas condições para financiamento promovida pelo banco em cerca de dois meses, desta vez, pressionada pelas recentes altas da Taxa Selic (juros básicos da economia) e pela retirada de dinheiro da caderneta de poupança. Importante ramo da economia passo-fundense, o setor da construção civil acompanha de perto alterações como essa, analisando eventuais impactos locais, pois “não é bom ter juros altos no mercado”, como aponta o presidente do SINDUSCON, Cristiano Basso, ao mesmo tempo em que indica alternativas ao potencial comprador, que tendem a limitar esses efeitos.
As mudanças que acabam de ser anunciadas – que valem desde 2 de janeiro para os novos contratos - atingem apenas os financiamentos ligados ao SBPE, destinados à classe média e concedidos com recursos da caderneta de poupança. As linhas de crédito do Minha Casa, Minha Vida, que financiam imóveis de até R$ 350 mil a famílias que recebem até R$ 8 mil, não tiveram aumento de juros.
As taxas subiram de 1 a 2 pontos percentuais, dependendo da modalidade. Os juros da linha de crédito corrigida pela Taxa Referencial (TR) subiram para TR mais 10,99% a 12% ao ano. Até o fim de 2024, as taxas estavam em TR mais 8,99% a 9,99%.
Para as linhas corrigidas pela poupança, a taxa aumentou para a remuneração da caderneta mais 4,12% a 5,06% ao ano. Anteriormente, os juros estavam em remuneração da caderneta mais 3,1% a 3,99% ao ano. Em nota, o banco informou que os juros são definidos conforme a conjuntura do mercado. “A definição das taxas de juros do banco se baseia na análise da associação de fatores mercadológicos e conjunturais, dentro das regras prudenciais de definição das condições do crédito”, respondeu o banco.
O presidente do Sindicato das Indústrias da Construção e do Mobiliário de Passo Fundo e Região (SINDUSCON), Cristiano Basso, pondera que, não só para a construção civil, como a todos os setores, não é bom ter juros altos no mercado, pois “isso realmente tem algum impacto de retração”. “Logicamente que agora os imóveis prontos que precisam ser financiados, principalmente através desses recursos da Caixa, têm um impacto, vai ser um custo maior. Estamos passando por essa transição, mas eu acredito que a gente consegue superar, principalmente pela demanda que temos, e também as oportunidades de financiamento, às vezes, direto com a própria construtora”, entende.
Basso evidencia que o mercado oferece mecanismos distintos que podem contribuir com a aquisição do bem, mesmo em períodos com o crédito bancário mais restrito. O imóvel na planta, exemplifica, pode ser visto como oportunidade. “Nesse caso, o cliente pode comprar com três a quatro anos pagando para a construtora e o saldo residual de financiamento fica para o final. Aí, já é uma mudança de três a quatro anos e os juros voltam a se acomodar de forma mais baixa novamente”, projeta, ao observar que oscilações como essa são naturais.
Segunda alteração desde novembro
Responsável por cerca de 70% dos financiamentos imobiliários no país, a Caixa alterou, pela segunda vez em dois meses, as regras para o setor. Em novembro, o banco aumentou o valor da entrada de 20% para 30% e criou modalidades atreladas ao Certificado de Depósito Interbancário (CDI), cuja taxa está ligada à variação da Selic.
“Com essa mudança, a gente pode ter um pouquinho mais de retração, principalmente na baixa renda, que não tem essa capacidade de aporte, mas eu acredito que na faixa do médio alto padrão não teremos esse tipo de situação, e em Passo Fundo o médio e alto padrão puxam e alavancam muito o mercado imobiliário, na região norte como um todo”, avalia Cristiano Basso.
Financiamento direto
Com a nova realidade a partir das duas alterações recentes que afetam o crédito - os juros mais altos e a entrada mínima maior – o presidente do SINDUSCON enxerga como alternativa, também, a oferta por parte das construtoras de financiamento mais a longo prazo para o cliente de forma direta. “Isso já acontece na cidade com algumas incorporadoras, já é natural, mas não é a prática diária. Logicamente, todo incorporador pretende receber no período de obra o máximo possível e, se possível, passar o saldo devedor para a instituição financeira depois complementar o saldo do cliente. É o momento que a gente vai ter que ter um pouco de cautela e talvez fazer esse financiamento para o cliente de forma direta, para esperar um melhor momento do mercado, uma estabilização de juros, principalmente, que a gente possa voltar a ter esse crédito imobiliário que é muito importante no país”, pontua, ao lembrar que mais de 70% da construção civil no país “é alimentada” através do crédito imobiliário.
Falta de recursos
O aperto na concessão de crédito habitacional decorre de dois fatores: alta da Taxa Selic e falta de recursos. Desde setembro, o Banco Central (BC) elevou a Selic de 10,5% para 12,25%. Além disso, o mercado imobiliário enfrenta o aumento nos saques na caderneta de poupança e das maiores restrições para as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), aprovadas no início de 2024.
Segundo o Banco Central (BC), a caderneta de poupança registrou o quarto mês de saques líquidos consecutivos em outubro, com os correntistas retirando R$ 6,3 bilhões a mais do que depositaram. Outro fator que contribuiu para a limitação do crédito foi o aumento da demanda pelas linhas da Caixa, em meio à elevação das taxas nos bancos privados.
